Nova lei Gera Mudanças

01/02/2010

Antes do final de 2009 foi aprovada uma nova Lei para o inquilinato e com isso os proprietários, inquilinos e imobiliárias vêem procurando se ajustar às regras, já que alguns pontos ainda ficaram pendentes.

Muriaé vem vivendo uma explosão no setor imobiliário, havendo diversos lançamentos de edifício, condomínio e loteamentos, uma vez que a cidade vem crescendo em função do comércio local, das atividades médicas e hospitalares, bem como pela grande demanda de estudantes. A tendência para os próximos anos, com o aumento do atendimento especializado da medicina, a oferta de cursos técnicos e superiores é de alavancar ainda mais a construção civil e por conseqüência aumentar a oferta de imóveis disponíveis à locação.

A maior demanda atual para locais destinados à locação para moradia está em imóveis residenciais compostos de um ou dois quartos com garagem, onde a procura maior é de pequenas famílias ou mesmo solteiros que trabalham ou estudam na cidade.

Segundo o advogado e proprietário da ADIL Imóveis, Mário Neto, estima-se que o déficit atual de imóvel para Muriaé gira em torno de dois mil imóveis residenciais e comerciais, de todos os tipos e acabamentos para atender às diversas classes sociais.

O que a pessoa que procura deve levar em consideração antes de alugar um imóvel?

Em Muriaé, para alugar um imóvel condigno ao seu valor de locação deve-se levar em consideração a sua localização, o preço e o estado de conservação. É preciso ainda observar infra-estrutura dos serviços prestados na região; tais como supermercados, feiras, farmácias, hospitais, escolas, etc., bem como os meios de transporte que servem ao local. Muita das vezes um aluguel um pouco mais caro em uma região próxima ao trabalho do locatário ou mesmo à escola que ele ou seus filhos freqüentam resulta em uma economia ou ainda em uma maior segurança para si e seus familiares.

Na hora de procurar uma imobiliária o que a pessoa deve buscar para não ter maiores problemas, assim como os proprietários que querem colocar seus imóveis a disposição?

No ato da locação, deve o locatário verificar se o locador é representado por uma imobiliária regularmente inscrita no CRECI-GO (Conselho Regional dos Corretores de Imóveis), a fim que seja formalizado um contrato dentro das regras atuais da lei de locações. Lembramos que as cláusulas contratuais deverão estar escritas de forma clara e objetiva para que não haja dúvidas sobre os direitos e deveres de locatários e locadores.

O valor do aluguel, o prazo contratual e outras cláusulas fixadas são livremente pactuados pelas partes contratantes devendo ser respeitadas por locador e locatário.


Porque são feitas vistorias nos imóveis?

Para garantia de seus direitos, antes da assinatura do contrato, o locatário deverá exigir o laudo de vistoria do imóvel para que fique registrado o estado geral do imóvel. Isso é garantia tanto para locador quanto para locatário, a fim de que registre as condições gerais do imóvel, discriminando o estado de conservação da pintura, dos vidros, das portas e janelas, e de todas das instalações elétricas e hidráulicas, evitando aborrecimentos no ato da entrega do imóvel. Quando da devolução do imóvel, o locatário solicitará uma nova vistoria para a devolução do imóvel nas condições ajustadas no contrato e conforme previsto no laudo de vistoria inicial, devendo acertar todas as despesas contratuais tais como o aluguel, as contas finais de água, luz, condomínio (quando existir) exigindo ao final um termo de distrato contratual.

O que muda com a nova Lei nº 12.112 de 09/12/2009?

Em caso de ação de despejo por falta de pagamento o locatário poderá requerer ao juiz que lhe seja concedido o direito de quitar a dívida, sendo então a ação suspensa e em 15 dias, o inquilino deve quitar integralmente a dívida. Caso não cumpra seu pedido de quitação, o juiz determinará o despejo imediato do locatário. Essa prática possibilita a quitação da dívida locativa após a entrada da ação do despejo que só poderá ser exercida uma única vez. Caso seja proposta contra o locatário nova ação de despejo por falta de pagamento no prazo de 24 meses o locatário não poderá pedir a quitação do débito e será despejado sumariamente.

Em relação aos fiadores o que muda com a nova Lei?

Segundo as mudanças da Lei do Inquilinato o fiador é responsável por todo o período do contrato de locação. Assim, durante o prazo fixado no contrato o fiador é responsável pelos débitos locativos

Após o término do prazo contratual e caso seja o contrato renovado por prazo indeterminado, poderá o fiador pedir a exoneração do seu encargo devendo notificar ao locador e locatário de sua intenção. Porém, continuará responsável pela locação pelo prazo de 120 dias a partir do recebimento da notificação pelo locador e locatário. No prazo de 30 dias após o recebimento, o locatário deverá apresentar novo fiador ao contrato de locação que pode ser aceito pelo locador. Caso não apresente novo fiador ou o fiador apresentado seja recusado pelo locador, poderá ser requerida a ação de despejo do locatário que, de acordo com a lei, ocorrerá forma sumária, ou seja, o juiz determinará a desocupação do imóvel em no máximo 15 dias.


E se for um casal de locatário e houver separação?

Em caso de separação entre o casal locatário, o contrato permanecerá valendo para o cônjuge que permanecer no imóvel. Poderá nesse caso específico, o fiador requerer sua desoneração nos mesmos moldes descritos anteriormente

Apesar das mudanças parecerem catastróficas para o locatário e fiador, na realidade são mais amenas que parecem. Se o inquilino é bom pagador e cumpridor dos seus deveres contratuais é bem provável que essas alterações lhe tragam benefícios.

Nenhum locador quer ficar trocando de locatário freqüentemente e com o aumento de ofertas de imóveis haverá uma tendência de manutenção dos bons locatários por parte dos locadores.

Segundo o Prof. Mário, estima-se que em Muriaé existem mais de mil imóveis que se encontram fechados, pois os proprietários desistiram de alugá-los em face das dificuldades em reaverem seus imóveis desocupados ou receberem seus rendimentos, muito pela burocracia da lei e mais ainda pela lentidão da justiça. ?Muitos dos locadores de imóveis têm um único imóvel alugado, demonstrando que a renda do aluguel vai para sua subsistência e faz falta quando não honrado pelo locatário?.

Com a nova lei, que propõe o despejo mais rápido dos maus locatários, esses imóveis tendem a retornar ao mercado refletindo na possibilidade de uma baixa nos preços, devido à alta oferta.

O Professor acredita ainda que as alterações aprovadas pelo Congresso e sancionadas pelo Presidente Lula vão estimular novos investimentos no setor imobiliário com a melhoria de perspectiva de recebimento de rendimento dos novos imóveis.

Por Claudio Cordeiro

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